不動産投資における入口から出口までを捉えた真の節税とは？
不動産投資を始め、その規模を拡大するうえで欠かせないのが税務に関する知識です。不動産取得時にかかる不動産取得税や登録免許税、保有時にかかる固定資産税や所得税・住民税、消費税、売却時にかかる所得税や法人税、住民税、そして不動産を相続するときにかかる相続税など、入口から出口までにかかる
様々な税金のことを正確に把握し、各税目間の横断的理解を深めて適切に対応して行くことが、資産を残すためには非常に大事なポイントとなってきます。また、こうした税務対策は、最終的に自分の資産をどうしたいのかによってやり方が異なってきます。物件を購入する時に、個人事業で進めていくのか、法人経営とするのかという問題も、どちらに資産を残していくのか、最終的なゴールを見据えたうえで考えていかなくてはいけません。ある程度の年齢の方が、次世代に財産の引き継ぐことを考えた場合、相続も意識せざるを得なくなります。
この動画では、
資産税専門の税理士であり、資産税の専門家として税理士向けセミナー等で活躍されている木下勇人講師をお招きし、不動産にまつわる税務をわかりやすく解説していきます。不動産投資家が直面する「税」をタイムスケジュールごとに確認するとともに、不動産投資家を取り巻く近年の税制改正についてもお伝えしていきます。
▼こんな方に向いている教材です▼
- 個人・法人や規模を問わず不動産投資を行っている方
- これから不動産投資を行おうと思っている方
- 投資の基準として企業の財務状況の見方が知りたい人
- 不動産投資家向けにサービス提供している専門家の方
- 不動産投資家の顧問先への税の説明の仕方等を学びたい税理士の方
1.講師紹介
2.不動産投資にまつわる「税」のタイムテーブル
- ・最終的に資産をどう残したいか
- ・次世代に継承するなら法人と個人どちらで進める
3.不動産投資にまつわる「税」の理解
1）取得時にかかってくる税金 （不動産取得税、登録免許税、印紙税）
- ・個人から法人に売却した場合
- ・ 法人と個人、どちらで物件を購入していくかで異なる
2）保有時にかかってくる税金
- ・固定資産税、都市計画税
- ・所得税（不動産取得）法人税
- ・消費税
- ・保有時にかかる費用をコントロールするための方法
4.資産増加のイメージ図
- ・サラリーマン（給与取得者）の資産の増やし方のイメージ
- ・不動産収入が入ると資産のイメージ図はどのようになるのか
5.保有時にかかる税金を減らすための方法
1）所得税を減らしたい場合（個人の場合）
- ・給与取得が高い人は法人で不動産を購入していくのも手
- ・ 譲渡所得まで考えると法人より個人の方が高い
- ・株式は個人で持っていたほうがよい
- ・内部通算（不動産取得内部での通算）
- ・損益通算（取得区分を超えた通算）
2）法人税を減らしたい場合（法人の場合）
- ・内部通算と損益通算は法人内であれば検討不要
- ・法人での物件取得は最初から行ったほうがよいのか？
- ・消費税法人での物件取得のメリットとデメリット
6.不動産投資にまつわる「税」の理解【売却時】
- ・キャピタルゲインがあれば課税が発生する
- ・個人所有の物件を売却した場合
- ・法人所有の物件を売却した場合
- ・個人にお金を戻したい場合は
- ・個人で買い進めると結果的に相続税がかかってくる
7.法人から資金を回収する方法
- ・役員給与で支払う方法
- ・ひと昔に流行った一般社団法での節税が封じついて
- ・個人の財産が残しやすいのは「不動産M＆A」
8.全体のまとめ
1）個人所有不動産を新法人へ売却
2）法人側では個人から買い取るための資金準備
- ・給与を支給するか
- ・損益性のある経費を検討
- ・不動産M＆Aを実行する
3）1法人1物件スキームを実行している場合
9.相続税対策のために会社を株式で保有する方法
- ・会社規模判定 自社株評価の見方
- ・資産移転プランの検討（個人所有）
- ・不動産の時価（簿価）と相続税評価の乖離は税務署に目をつけられやすい
- ・不動産M＆Aの概要
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