1.メガバンクからどのようにして不動産購入資金を受けていったか

• ・DES〜役員借入を自己資本に振り替えて、自己資本比率等の比率を改善させた
• ・個別注記表の活用〜一過性の費用、資産性費用の説明、含み益の表示
• ・三菱UFJ〜保 証付きならば耐用年数以上の借入年数も可能。またプロパー金利も保証料を加味して低金利になり得る。

2.一つの金融機関の融資では売買価格に及ばないときにどうしたか
（二つ目の金融機関からの融資をどのように受けて借入額を増やしたか）

• ・融資がフルに出ず、頭金が足りない時は日本政策金融公庫を活用

3.皆様が2020年に融資を受けて不動産投資を拡大するにはどうすればよいか

• ・事業性評価融資〜担保や保証に過度に依存しない融資
• ・法人（家族を役員や従業員として養成して）として融資を受ける〜保証協会や事業者向けの融資はそうした方が通りやすい
• ・具体的な連絡先：三菱UFJファイナンシャルパートナーズ〜保証協会から入る

4.石渡浩の小さな法人がどのような工夫で有利な条件の融資を受けているか

• ・登録・免許税等の資産計上
• ・災害保証(通常保証と別枠、責任共有対象外（100％保証）、罹災証明書必要)
• ・小さな融資から入る

5.個人や実質個人の資産管理会社へのアパートローンが厳しくなっている中で事業者向け融資を受けるにはどうすれば良いか

• ・金融検査マニュアルの廃止〜過去から将来に向けた審査が可能。都心や地方の都市部の物件を検討している人はチャンス
• ・事業者の体裁を整える。財務力を磨く

6.質疑応答

• ・一つの物件にどれぐらいの銀行に打診するか
• ・利益が出た年に決算期間の変更は有効か
• ・重要な会社指標

1.爆裂儲かっている不動産投資法とは

• ・発言する言葉は大事
• ・自己紹介
• ・幸せの基準〜健康、時間、人間関係、お金
• ・爆裂儲かるためには売却が必須、売却すると、自己資本比率と債務償還年数が一気に良くなる。
• ・銀行が締めているときに頑張って買う。頭金入れて無理やり買う。それが一番儲かる。
• ・自己資本比率20％以上、債務償還年数20年以内が理想。現金保有高合計融資額の2割

２.大阪の銀行の融資姿勢

• ・地銀・メガはダメ。頭金1割2割当たり前。ただ、大阪の銀行は全然出してる、特に信金、信組。フルローン出る

３.今市況的にどうなのか

• ・大チャンス。地方は安いのがゴロゴロしてる。物件価格安い時→銀行渋い。高い時→銀行ジャブジャブ。ただ良い物件を見つけるのは至難の業

４.心構え

• ・時間はつくるもの。また何かを得るには変わりの何かを捨てる力が必要。
• ・即断即決即行動

５.投資スタイル

• ・今年は26億26棟516室購入
• ・レバレッジ効かせて割安物件購入
• ・売ってよし、持ってよし
• ・売却益出す。今年は2億3千万円
• ・ターゲット層は低所得者、生活保護、外国人

６.物件購入の導線

• ・CG内での物件パス
• ・知り合いの業者からのパス
• ・社員のブツ上げ
• ・楽待等のポータルサイト（指値、結構通る）
• ・銀行の担当者からの紹介

７.購入事例

• ・地方の物件、利回り１３％前後、指値で割安に購入。

８.マインドセット

• ・マインドが変わる→使う言葉が変わる→行動が変わる→結果が変わる→人生が変わる
• ・いい影響を受ける人と付き合う
• ・TTP〜徹底的にパクる
• ・逆境や反骨心こそエンジンだ
• ・マインドが弱ければ意味が無い（テクニックがあってもマインドが弱い人は成功しない）

９.人を採用しないと賃貸業は成長しない

• ・本来の社長の仕事は利益に直結する仕事。利益につながる仕事：物件リサーチ、銀行開拓、仲介店営業、空室改善
• ・人を雇うとやる気、モチベーションをキープできる（嫌なことをやらなくて済むから）

10.覚悟

• ・規模拡大には覚悟も必要。どこまでアクセルを踏めるか
• ・最悪生活保護でもいい。生きてはいける

11.爆裂CF物件

• ・木造の築古は経費かからない。埋めれたら爆裂儲かる

12.質疑応答

• ・自己資本比率10％、債務償還年数25年くらいなら大阪の銀行は出す。頭金1割2割入れられるかどうか

相談その１

• ・借入が10億円を超えたのでこれを理由に融資をストップされた