1.スタートアップセミナー

1）各回講座内容の紹介

2）質疑応答

2.入門編

1）各種案内

• ・石渡による挨拶
• ・配布資料のご案内

2）前提知識

• ・前提知識：再建築不可を理解する
• ・接道、道路、建築物、建築行為の解説
• ・種類の道路の種類について

3）一般論

• ・接道を確保する5つの方法
• ・位置指定道路、但し書き道路、市街化調整区域の解説

4）具体論

• ・階段状の道路について
• ・位置指定道路の延長とは
• ・旗竿地での許可取得の方法
• ・位置指定道路の新規指定の解説
• ・接道要件以外での再建築不可について

5）質疑応答

6）講座案内

3.マイソク調査をやってみよう

1）事前準備

• ・サンプル課題を用いたマイソク調査
• ・前回の復習
• ・道路図の収集（せたがやiMap）

2）接道要件の現況確認

• ・再建不可の要因を推測する
• ・道路情報を調べる方法の説明
• ・集団規定を調べる方法の説明

3）質疑応答・その他

4.再建築可へのスキームを考えよう

1）事前準備

• ・前回サンプル課題の説明

2）接道要件

• ・2項道路について　中心線がない場合は？
• ・緑道への接道について
• ・緑道は道路なのか？
• ・周りの建物は？
• ・どれが但し書き適用の建物か？その見方
• ・最適敷地面積への対応
• ・既存不適格と違反の解説

3）その他の集団規定

• ・高低差のある敷地について
• ・擁壁が重視される背景とは
• ・擁壁が必要な理由とは
• ・擁壁が必要な要件のまとめ
• ・ 擁壁のコストはこれだけかかる！

4）ケーススタディ（世田谷区・埼玉県富士見）

5.但書きの解説

1）建築基準法　第43条

• ・敷地などと道路との関係について
• ・敷地と道路との関係の特例基準の説明
• ・道に関する基準（位置指定道路の基準とほぼ同じ）

2）但し書き道路の基本型

• ・都内各区の基本型を紹介
• ・A型～E型の5パターンの解説

3）各自治体の許可基準

4）扱いにくい建築物

• ・建物の要因で立替がしにくいパターンの説明
• ・①違反建築→是正が必要
• ・②検査済証なし→遵法生、耐震性の不透明さ
• ・③旧耐震→耐震性の不足

6.但し書きのルールを知ろう

1）建築基準法　第43条

• ・5種類の但し書き道路　A型～E型

2）但し書き道路の基本型

3）各自治体の許可基準

• ・江東区・荒川区の事例紹介
• ・大阪府、神戸市の事例紹介！

7.但し書きのルールを知ろ その2

1）但し書きの解説（前回からの続き）

• ・豊中市・神戸市の具体例を紹介

2）集団規定とは

• ・集団規定の必要性
• ・集団規定の解説（一般論）

3）事例紹介

4）耐震化補助金の説明

• ・助成制度の3つの注意点

8.再建不可の建て替え実例紹介（ゲスト講師　株式会社リオ・トラスト谷口氏）

1）再建築不可だった土地での建替事例

• ・問題点：間口が2mに足りず再建不可
• ・転売時の出口ローンについて（当時のヒアリング資料）
• ・承諾書について
• ・地積測量図について
• ・「取り急ぎの建築に際しての覚書」
• ・建築/配置図
• ・建築確認～検査済み書の発行までの流れ

2）賃貸併用住宅のメリット、及び具体的な事例

• ・賃貸併用住宅のメリット①：住宅ローンで頭金なしで可能
• ・賃貸併用住宅のメリット②：住宅ローンで低金利
• ・賃貸併用住宅のメリット③：長期の借入が可能
• ・キャッシュフローを考える　住宅ローンVS投資用ローン比較
• ・賃貸併用住宅のメリット④：住宅ローンで団体信用生命保険がついてくる
• ・賃貸併用住宅のメリット⑤：税制優遇（住宅ローン減税など）
• ・賃貸併用住宅のメリット⑥：経費や減価償却費がとれる
• ・住宅ローン適応のための条件
• ・賃料を高く取るための設計テクニック
• ・ライフプランに沿った住宅例

3）事例紹介と質疑応答

9.再建不可を可能にする

1）失敗しない再建築不可

• ・なぜ再建築不可が存在するのか
• ・再建築不可物件のメリット
• ・再建築不可物件を良い価格で手に入れるには

2）出口戦略について

• ・購入後にやるべきこと
• ・ 交渉のポイント

3）質疑応答